初めての不動産売却で、素人が結んで【いい契約】と【いけない契約】
家や土地をを売却する時には、不動産会社と契約を結ぶ必要があります。より高い価格で売るためには、契約内容も知っておきましょう。
売却を依頼する際に結ぶ契約を「媒介契約」といいます。契約形態には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。
一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に依頼できる契約。ほかに依頼した会社を明らかにするケースと明らかにしないケースがあります。複数の会社に依頼するので間口が広がります。
一般媒介契約では、自分で購入者を探すこと（自己発見取引）もできます。不動産のプロが売却する際には、この形態を好みます。売主に対する報告義務はありません。
一般媒介契約のメリット
- 複数の会社に依頼できるため、広告の数が増える。
一般媒介契約のデメリット
- 複数に依頼することにより、内覧の調整が大変。
- どのような販売活動をしてくれているのかわかりにくくなる。
専任媒介契約
1社の不動産仲介会社にしか依頼しない契約です。仲介会社は売り主に対して、活動内容を2週間に1回報告する義務があります。
友人や知人に売るような自己発見取引の場合は、仲介会社を入れなくても契約することが可能。その場合は仲介手数料の支払いをする必要はありません。
専任媒介契約のメリット
- 窓口が一元化できて、内覧の調整などはすべて任せておける。
- 不動産会社が売主さんのための専属エージェントになり、一生懸命頑
- 張る。申し込み受領後も焦らずじっくり交渉することができる。
専任媒介契約のデメリット
- 自社で両手仲介を目指すと、広告量が減ってしまう。悪意がある会社だと売却情報を隠すことがある。
専属専任媒介契約
1社の不動産会社にしか依頼できない契約。売主さんに対して1週間に1回の売却活動の報告義務がある。また、友人や知人に売却する際は、仲介手数料が発生します。
専任媒介契約との違いは、自己発見取引ができないので、契約後に知人や友人に売ることができない点です。
一般媒介契約は、プロ向き。素人には不向きな契約
一般媒介契約は、売り主側からしてみれば、多数の会社に依頼できることから間口が広がるというメリットはありますが、不動産会社側にはほとんどメリットはありません
たとえば、依頼される不動産会社は売主さんに売却活動の報告をしなくてもすむため、面倒くさがる会社は報告をしてくれない可能性があります。
また、他社にも依頼されているため、不動産会社のモチベーションが低くなる場合が多く、「他社に先駆けて早く申し込みをもらおう」「申し込みをとったら、売主さんを早く説得して売らせよう」「価格は安かろうが申し込みを取るようにしよう」という傾向になりがちです。
一般媒介契約は、過去に不動産売買の経験があるプロ向きの契約で、普通の売主には適していない場合が多いです。
一般の不動産売り主には専任媒介契約がおすすめ
信頼できる会社と担当に任せておけば、一番ラクに売却できるのが専任媒介契約といえます。活動内容を2週間に1回報告する義務があるので、売買活動状況も知ることができます。
また、専任媒介契約なら自社だけに任せてもらえるので、広告宣伝に費用をかけるなど販売活動に力を入れられます。
一方でデメリットもあります。依頼する不動産会社の営業方針によることがあるからです。両手仲介を積極的にやっているかどうかで、売り方が変わってきます。
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1社のみに査定を依頼して売却を進めることがありますが、不動産会社によって査定額はまちまち。300万円～500万円、それ以上違うことも普通。複数社の査定を行うことは必須です。
