遠方にある相続した「実家の空き家」を代理契約で賃貸にする
都心で暮らしているが実家は田舎にあるなど、両親の持ち家である実家が遠方にある方も多いのではないでしょうか。
今は親が健在なので何も問題ないとしても、いつか亡くなってしまったり、介護施設への入居が必要になったりなどで、突然その実家が空き家になってしまうこともあります。
遠方にあるからといって空き家の状態を放置しておくことは近隣の方の迷惑にもなりますし、相続の面などでも然るべき対処をしなくてはなりません。ではそういった問題に直面した場合、空き家をうまく活用することはできるのでしょうか。
遠方に物件があり、細かい手続きや管理が難しく、度々物件に訪れることができない場合は、「代理契約」を不動産会社に依頼することができます。
遠方にある空き家の活用「貸す」
まずは不動産会社にコンタクト
空き家となってしまった親の家の価値を査定してもらうことが第一ですので、不動産会社にコンタクトをとります。この際2社以上の複数社に連絡し、比較検討できる状態にしましょう。一戸建てを扱う不動産会社で実績があるところを複数社ピックアップし、「賃料いくらで貸せるか」家賃の査定を依頼します。
賃料の査定後は裏づけをとる
高い賃料で貸せると査定されたとしても、すぐにその不動産会社に即決するのはリスクがあります。あまりに高すぎる賃料を設定すると入居者が決まらなくなります。
ですから査定後の賃料に対して物件の何を根拠にしているのか、しっかり確認する必要があります。また、査定を依頼する際には物件の状態、不具合部分など細かいところを報告し正確な査定額を割り出してもらうようにしましょう。
信頼できる不動産会社かチェック
その不動産会社がどこまでやってくれるのか、サービス内容も事前に問い合わせてみて、業務内容を確認しておきましょう。基本的には以下のような項目がサービスに含まれているはずです。
不動産会社に確認する業務内容
- 賃料の査定や入居者に対して募集条件(賃料、敷金、礼金)を設定
- インターネット、賃貸情報誌などの媒体への掲載による宣伝
- 入居希望者からの問い合わせ対応などを含めた募集活動
- 入居希望者との条件交渉や審査、物件の見学や説明、現地での対応など
- 契約手続きなどの事務処理、鍵受け渡し
不動産会社を決めたら｢代理契約｣で進める
不動産会社に一切の業務を任せるためには契約が必要となりますが、主に｢代理契約｣と｢媒介契約｣の2つがあります。簡単に言うと媒介契約は不動産会社に仲介してもらい、｢貸主｣が主導権を握る形で入居者を決定し契約業務まで行います。
対して代理契約では、入居者の決定や契約を結ぶところも含めて不動産会社主体で一切を任せることになります。
物件の買主や売主、借主や貸主から依頼を受けて、売買や貸借の契約を不動産会社や、宅地建物取引業者が代理で契約を行うことになります。
親の持ち家が遠方にある場合は、時間と労力の兼ね合いから見ても「代理契約」の方が効率よく物事を進めることができます。
入居者決定は「貸す空き家活用」のゴールではない
入居者が決まった後は賃料や敷金、礼金の回収、修繕など様々な業務が発生します。これらは借主が退去するまで続くものですから、管理業務もあわせて不動産会社に依頼するようにしましょう。遠方の場合、こういった管理業務も不動産会社との「代理契約」に含めておけば安心です。
不動産会社にコンタクトを取る際には、査定の他にも管理業務に関しても一緒に見積もりをとるようにしておくことも大切です。更に「貸す」だけでなく「売る」という方向で検討している場合にも、同時に売却査定を依頼しておくのもよいでしょう。
管理業務について
入居管理と建物管理
入居管理と建物管理はどちらも不動産会社と交わす契約内容によって、どこまで業務を委託できるかが変わってきます。貸主となる側の意向もありますから、自分が業務をどこまで任せたいのか、逆にこれは自分で管理したい、という部分があれば事前に整理しておくことが大切です。
日常的な諸雑務や、入退去に関わる一切の業務、継続的に行われる長期的な業務が建物管理に含まれます。賃貸の対象となる物件がアパートやマンションの場合は、居住者が共用するスペースなども多くありますが、これらの建物管理はマンション管理組合で行われることになります。
ちなみに管理委託手数料は賃料の役４％から１０％程度が一般的です。もちろん業務内容の委託範囲によってその額は変化することになります。
定期借家契約とは
- 更新なしの契約期間、終了した時点で契約満了となり明け渡しを受けることが可能
- 契約終了時の1年前から半年前までに「契約終了」の旨を借主に通知する
- 両者の合意の下、再契約を結ぶこともできる
遠方にある空き家となってしまった家を活用するために、貸すという選択を決断したとしても事情や心情が突然変わってしまうこともあります。例えば貸すから売るという方針転換もありえるでしょう。
その理由には借主がなかなか決まらず時間だけが過ぎていくからとか、家自体が老朽化していていっそのこと更地にしてしまった方が高く土地を売れるなど、もちろん急を要するやむを得ない事情があって売らなくてはならないなど、いろいろとあるでしょう。
しかし、一度借主が決まってしまったら一方的に借主を追い出すようなことはできません。貸主の一方的な都合や一存では勝手なことができないよう、民法で借主の「住居の権利」が保障されているからです。
そこで、あらゆることを考え借主とは期間を限定した「定期借家契約」を交わすことをお勧めします。
床面積200㎡未満の物件であれば中途解約が可能
借主側に転勤や親族に関する不幸や介護などの事情で、その物件に住み続けることができなくなった場合、借主は中途解約の申し入れが可能です。解約の申し入れ一月経過後には中途解約となり、契約終了となります。
説明義務を怠らない
契約の締結には、契約書とは別に用意された公正証書のような書面上で行います。証書上に、「契約更新なし」「期間満了＝契約終了」を明記した上で貸主が必ず説明を行います。説明がない場合、定期借家契約ではなく普通借家契約となってしまうので注意が必要です。
参考記事
たった1分程の入力で、最大6社から無料で査定を受けることが可能。
1社のみに査定を依頼して売却を進めることがありますが、不動産会社によって査定額はまちまち。300万円～500万円、それ以上違うことも普通。複数社の査定を行うことは必須です。
