売却予定の不動産が、安値で査定されないように、全てのマイナス要素を改善する
「この物件を購入しませんか？」このように持ちかけられる土地や建物などはだいたい売り手側と既に交渉していて、売り手側が足元を見られてしまっているようなものが少なくありません。
というのも、不動産自体の価値は高いはずなのに、価格を抑えられてしまうようなマイナス要素を指摘されてしまうケースが多く見受けられます。
また、そのように価格が抑えられてしまっている不動産も多いということでもあります。売り手にとってみれば、せっかく売却したい不動産があっても足元を見られるような価格で売られてしまうのでは満足できませんよね。では、何がマイナス要素として価値を下げてしまうのか考えてみましょう。
土地の利用できる「面積」は明確か
土地に関して重要視されているポイントはやはりその土地がどれだけの建物が建てられるか、利用できるかという「面積」です。建物を建てる基準となる床面積は、敷地面積に適用される容積率で決定されます。
敷地によって条件は変わるので適用される容積率というのも変化することがあります。それにより正確な測量が行われていないため測量図がない、隣地との境界線があいまいであったりすると利用できる土地の面積が不明確です。その結果、建築規制上、床面積が十分に確保されていないという理由からマイナス要素として見なされてしまいます。
土地自体の状態も大事なポイントです。汚染された土壌ではないか、地盤のゆるさなどがあればもちろんマイナス要素となります。
建物が法律に則って建てられているか
建物に関していえば、法律に準拠して建てられているかという一点に尽きます。法律で規制されているルールに反して、床面積をあえて多く利用しているような建物は建物自体の価値だけでなく、信用度も落としてしまいます。建物が完成する際に検査済の証明があるかどうかを確認されるのも、法律に従って建てられているかをしっかりと判断するためのものです。
不動産を購入する際には必ずと言っていいほど金融機関を介します。ですからこれは不動産の購入資金について金融機関が融通できるかどうかを判断するための見方でもあります。但し、金融機関によって不動産を担保にして購入資金を融通するかどうか、またいくらまで融通できるかなどの判断は異なりますので確認が必要です。
金融機関の視点＝購入者側からの見方となりますが、どちらにせよ不動産売却にとって重要なポイントとなるのに変わりはありません。
交渉や権利を自由に使えない状態になっていないか
土地を所有する権利を持つ「地主」と土地を借りる「借地権者」、建物の所有者である「オーナー」とそこを借りる「テナント」。相対する両者の関係が時にマイナス要素として判断されることがあります。
立ち退き問題
数十年の築年数、建物は老朽化がんだビル内には残っているテナントが少数あり賃料収入は見込める・・・しかし立地条件が際立って良いところでもない限り買い手側が「購入」するまでには至らないでしょう。
まずは老朽化した建物を壊し、更地にした状態で他の利用法を考えた場合、残りのテナントをどうするか。結局、立ち退いてもらうしかありません。
そうなると立ち退き料、立ち退き交渉を任せる人を探す時間、加えて依頼料、立ち退きが完了するまでの時間など様々な問題と費用が発生します。相手次第の交渉となるため、先の見通しも立てづらくなりテナントの存在は大きなマイナス要素となります。
不動産の価値を落とさず売却するには
マイナス要素を把握して早めに解消していく
売却したい不動産に関してどのようなマイナス要素があるのかを把握できれば、あとはそれを解消すべく動けば良いだけです。売却したいと考えているのであれば後回しにせずできるだけ早く動く、これが足元を見られ価格を抑えられないようにするための最善策です。
立ち退き問題にはテナントと結ぶ契約形態の見直しを
テナントに対して立ち退きを求める場合には、それ相応の理由が必要になります。もちろん立ち退きを求める費用や時間、労力などが発生します。こういった状況に陥ってしまうのは契約形態が「普通借家」になっているからです。
これを期間を限定した契約である「定期借家」へと切り替えておけばよいのです。但し、契約を切り替えるタイミングを自然に進められるようにすることが大事です。テナントが入れ替わる時を見計らって、新たに入るテナントには定期借家として契約をする、
定期借家での建物賃貸借契約が基本契約であるとしてしまえば、後々立ち退き問題などが発生しやすい普通借家から、定期借家へとスムーズに切り替えを進めていけるはずです。
まとめ
できるだけ不動産の価値を落とさず、高い値で売却したいと考えるのであれば様々な努力を惜しまない姿勢が大切です。目標をクリアするためには自身の持つ不動産がどのような状態なのかを把握し、問題があれば時間がかかっても一つずつクリアしていく、その上で売却するという過程が重要になります。
早いうちからマイナス要素を解消し、足元を見られずに高値で不動産を売却できるよう、効率的に戦略を立てて取り組みましょう。
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1社のみに査定を依頼して売却を進めることがありますが、不動産会社によって査定額はまちまち。300万円～500万円、それ以上違うことも普通。複数社の査定を行うことは必須です。
