田舎の古い家も、インスペクション・リフォームで売却できる
「田舎の家は売れない」は本当か?
親を実家から呼び寄せることになったときや、相続することになったとき、親が施設に入ることになったとき・・・、誰も住まなくなった実家をどうするか。まず頭に浮かぶのが「売る」ことでしょう。
都市部の住宅街にある実家なら、戸建てでもマンションでも相場の価格で売ることは簡単です。問題は田舎にあったり、交通の便の悪い戸建て実家。端から売れないとあきらめている人もいるのではないでしょうか。
かつて、不動産業界では、地方で家が売れて商売になるのは人口5万人以上の都市と言われていました。しかし、過疎化が進む地方の実態を考えると、これからの目安は10万人以上の都市だと言われていますが、「うちの家は売れない……」と諦めるのはまだ早いです。不動産はやり方次第で売れるます。
じつはいま、都心にかぎらず中古の戸建てが売りやすくなっています。以前に比ベ、地方でも、戸建て住宅はある程度動いているのです。これは、日本人に蔓延していた「新築至上主義」に変化が生じてきたからだと思います。
とくに、いまの30代の人は多少築年数が経っていても安い中古住宅を買って、自分なりに改装して使うことを好む人が増えているのです。
現在の「新耐震基準」が定められた1981年から35年近くが経過し、多くの中古住宅の耐震性がある程度担保され、購入に対する不安感が緩和されていることもそれを後押ししています。2013年に総務省が行った調査によると、国内の住宅6063万戸のうち、じつに70・5%もの住宅が「新耐震基準」を満たしているのです。つまり、現在流通している中古住宅のほとんどが、耐震性に問題がないと言えます。
さらに、日本政府が欧米を見習い、中古不動産の取引を活発化させる方針を示していることも大きな原因の1つです。
私たち日本人は、土地はともかく、建物は経年劣化して何年か経てば価値はゼロになるという考え方で育ってきたため、中古戸建てを手入れして長く使うという文化がありませんでした。その点欧米では、古い住宅をメンテナンスすれば、新築よりも高く売れることがあたり前になっており、中古物件の取引が活発です。
石造りの家が多いうえに地震が少ないこともありますが、欧米で中古物件の取引が多いのは、国が既存の住宅を流通させるという基本方針をもち、新築住宅の着工件数は人口の何%までなどと規制をかけ、新築をあまり建てさせないようにしているからという側面もあります。
日本政府も、2006年に欧米流のやり方にならい方針転換しました。それまでの住宅建設計画法を廃止して「往生活基本法」を施行し、長く使える上質な住宅の供給と、中古住宅を手直ししながら使っていく、「ストック重視」の政策を打ち出したのです。
具体的には、中古住宅流通の活性化につながる「住宅履歴書」や「長期優良住宅化リフォーム」の推進などです。
住宅履歴書は「住まいのカルテ」とも呼べるもので、住宅の設計図や検査記録、リフォーム歴などを記した資料を残すこと。そして、「長期優良住宅化リフォーム」は住宅の性能向上のためのリフォームを行った場合、要件を満たせば国が工事費用の3分の1(上限100～200万円)を助成する制度です。
また、住生活基本法を踏まえた発想から100年住宅、200年住宅という長期優良住宅が生まれてきました。
さらに、中古戸建てを売りやすくするさまざまな制度やしくみも登場しています。
古い実家もインスペクション検査・リフォームを行えば売りやすくなる
ここまで読んで、「でも、やっぱり中古戸建てって売れないんじゃないの?」と疑問に思った人も多いと思います。
中古戸建てに対する不安で最も多いのは、耐震性や欠陥、不具合など、建物の耐久性の問題です。しかし、逆に考えれば、そこさえクリアにすれば、買い手に安心感を与えることができ、売りやすくなるとも言えます。
実際数年前までは、「雨漏りはありますか?」と尋ねても、売り手が「ありません」と答えたら、それを信じるしかありませんでした。さらに、ブランドカのある大手住宅メーカー数社を合計しても、1年間に供給される建物の10%にしか満たず、ほとんどの建物は、そもそも建てた業者の素性がわからない場合が多いのです。そして、それらの業者によって建てられた建物は、メンテナンス履歴に関する情報もない場合がほとんどです。当然、それでは買い手の不安は解消されません。
そんな取引環境が中古住宅市場を停滞させていると考えた政府は、中古住宅市場を活性化させるために、「インスペクション」という建物の検査を行ってから取引するという制度の普及を図っています。アメリカでは州によっては8割から9割は取引前にインスペクションを行っています。その制度が日本にも登場したのです。
インスペクションは、住宅の欠陥を確認し、リフォームの必要性やおおよその改修費用を把握するためのもので、検査は住宅のプロであるインスベクター(建築士など)が行います。
通常は中古住宅の購入希望者が持ち主の承諾を得て契約前に実施しますが、持ち主があらかじめ行うことで、売りに出す不動産が安全であるとアピールすることができます。また、売却後の建物の不具合についても、買い主とのトラブルを未然に防ぐことができます。
インスペクションの費用は建物の大きさや会社によりますが、100平米くらいの家なら目視による1次診断で5万円～10万円、所要時聞は2～3時間です。インスペクション業者はインターネットで検索すれば見つかります。
さらに、新たな暇疲保険制度もできました。現在、新築住宅には10年保証が法律で義務づけられています。以前は、住宅の保証は2年しかありませんでした。その聞に雨漏りや建物の傾きなどがあれば無料で修繕するものの、2年経てば売り主には責任がなくなっていたのです。
2000年に法律が変わって保証期間は10年に伸びましたが、売り主の会社や工務店が倒産したときは、相変わらず買い主は泣き寝入りせざるを得ませんでした。そのことが2006年に起きた耐震偽装事件によって問題となり、「住宅取庇担保履行法」という法律がつくられたのです。
この法律により、売り主は新築の10年間保証を担保するために、それ相応のお金を法務局に供託するか、保険に入ることが2009年から義務化されました。
現在は90%以上の会社は供託ではなく暇庇保険に入っています。したがって、いま合法的に新築を買った人は、たとえ売り主であるデベロッパーや工務店が倒産したとしても、10年聞は品質を保証されるのです。
そして、その中古住宅版である「既存住宅売買醸癒保険」も翌2010年にできました。ただし、中古住宅は義務化されず、検査によって保険に加入できる場合は加入しでもいいことになっているだけです。
中古住宅の暇庇保険に入る費用は、検査料と保険料合わせて10～15日万円。保険期間は最長5年で、中古住宅購入後に暇庇が見つかった場合に補修費が支払われます。
暇庇保険の対象となるのは「柱、基礎などの構造耐力上主要な部分」と「窓等開口部、屋根などの雨水の浸入を防止する部分」。そして、選択すれば「給排水管路」についても保険の対象とすることができます。
また、リフォームを行った場合に、その工事部分の暇疲について補修費用が保険で支払われる「リフォーム工事暇庇保険」も整備されています。補償額は最大1000万円(リフォーム金額による)までで、保険期間は最長5年です。なお、増改築等がある場合、その部分については、2000万円まで10年間となります。
保険に加入するには、インスペクションとは別の専門機関に検査してもらい、耐震性などの基準に合格しなければなりません。ただ、インスペクションのほうが検査内容は詳細ですから、インスペクションの結果を見れば、合格するかどうかはたいてい判断がつきます。
この中古住宅の暇漉保険は、買った人が加入するケースが多いのですが、売り主が保険料を負担して、価値ある住宅であることの証明にすることもできるのです。
国が支援しているにもかかわらず、この制度が普及しないのは消費者が制度を知らないことに加え、売る側にそんな検査などせず現状のまま買ってほしいという気持ちがあるからです。実際、中古住宅の取庇保険は、あまり加入件数が増えていません。
だからこそ逆に、璃寵保険に売り主食担で加入することを髄えば、買うほうも安心して買えるようになり、ほかの物件との差別化が図れるはずです。
参考記事
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1社のみに査定を依頼して売却を進めることがありますが、不動産会社によって査定額はまちまち。300万円～500万円、それ以上違うことも普通。複数社の査定を行うことは必須です。
