空き家の維持管理法 換気・水道・シロアリ対策
空き家を長持ちさせるメンテナンス法
売り出しや貸し出しをする予定の空き家はもちろん、実家など愛着があって手離せずに保有している空き家で、忘れてはならないのがメンテナンスです。
空き家を保有している目的が何であれ、実際に活用するその時が来るまでは、管理をして建物の状態が悪くならないようにしなければなりません。
管理を怠っていたせいで、特定空き家の指定基準に引っ掛かってしまうと、修繕費や税金の増大など余計な負担を強いられる可能性があるので、対策が必要です。
特定空き家の指定対象については、ガイドラインによって細かく決められているので、その内容に応じて管理しておけば問題ありません。
ただし、点検する箇所がガイドラインに従っていなかった場合、管理はしていても特定空き家に指定されてしまうことがあるかもしれません。
ですから、ガイドラインのポイントはきちんと踏まえておくことが大切です。
どのように管理すれば良いか、対策を考えていきましょう。
簡単にできるメンテナンス（維持管理）法
換気をして空気を入れ替える
換気は、住宅を長持ちさせるための基本です。窓を閉め切りにしておくと空気が淀み、昼と夜の温度差によって室内の湿っ気が多くなり、カビが発生しやすくなります。
カビは、ダニなど小さな害虫のエサとして繁殖する条件になるので、カビが発生しないように空気の入れ替えを心掛けましょう。
すでにカビ臭がしている場合には、扇風機で強制的に風を送って換気する必要があります。
湿度を好む害虫の棲息条件を削ぎ、風力で掃き出す効果があります。ダニ対策を謳う専用の掃除機も販売されていますが、ほとんどの製品はダニの死骸しか吸い込めません。
生きたダニを死滅させる性能とはまた別なので、過度の期待は禁物です。
基本は湿気対策なので、換気を欠かさず心掛けましょう。
水道の維持管理とトラブル回避法
上下水道管もメンテナンスは必要です。空き家なので水道は止めているから大丈夫と思っている人もいるかもしれませんが、水流の止まった水道管は悪臭の元などトラブルになるので、最低でも初夏と初秋の年2回は補水をするべきでしょう。
補水方法は、トイレならコップ2杯、キッチンや洗面台、浴槽、手洗い、洗濯機の排水口などは、コップ1杯の水を排水管に流すだけです。
これで、下水管からの悪臭や害虫の発生・進入を防ぐことができます。
空き家に行くとき、水を入れたペットボトルを持っていくだけでできる簡単なメンテナンスです。
もし、自宅と空き家までの距離が離れている場合には、空き家管理業者を利用する手もあります。
1回につき、3000円から6000円程度の料金で、窓を開けての換気、補水などが依頼できるので、空き家に業者を入れても平気であれば、検討してみるのもよいでしょう。
指導、勧告、命令を受ける基準
2015年の空き家対策法の施行にともない、国土交通省から市町村へガイドラインが公布されました。
自治体が空き家の撤去・修繕などに関して、指導、勧告、命令を行なう基準となるものです。
ガイドラインを基に、どのような対策が必要となったのかを見ていきましょう。
- 1. 保安上危険な場合
- 2. 衛生上有害となるおそれがある場合
- 3. 景観を損なっている場合
- 4. 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが適切でない場合
柱や建物の傾斜、脱落、シロアリの害があるなど
害虫や悪臭が発生して地域住民の生活に影響を及ぼすなど
窓ガラスが割れていたり樹木が道路に伸びていたりするなど
門扉が施錠されておらず、不特定の者が容易に侵入できるなど
保安上危険な場合における対策
建物の傾斜で欠陥住宅になる場合
ガイドラインによると、建物の傾斜とは、高さに対しておおむね20分の1の傾きということになっています。具体的に言えば、1階の天井から地面までの高さがだいたい3メートルなので、15センチ傾いていれば危険とみなす、とされているわけです。
実際問題として、欠陥住宅か激しく損傷している家でなければ、ここまで傾いていることはないので、見た目が普通の状態であれば問題になることはないでしょう。
家の外側部分の修復する場合の判断
ベランダや屋根、外壁に関しても、風雨、風雪の時期などに目で見て確認する程度で充分です。
自治体が行なう危険かどうかの判断も、目で見える範囲だけなので、だいたい1年に1度、目視確認をして危険な状態ではないと確認できれば問題ありません。
また、ベランダが錆びて崩れそうだったり、屋根瓦が激しくずれていたり、外壁が剥がれていたりするほどの損傷でなければ心配ありません。
この基準の趣旨は、建物自体の倒壊の危険性ではなく、家の外側部分が強風などで周囲に飛ばされる危険性にあるので、テレビアンテナや瓦、雨どい、屋根、外壁など強風に弱そうな箇所を念頭に置いて確認すると良いでしょう。
シロアリ対策方法
最も危険で、気を付けなくてはならないのがシロアリの害です。素人が見ても容易には判断できず、気が付いたときには手遅れになっていることが多いのです。
自治体の担当者が見ても判断するのが難しいので、見付かったといってすぐに特定空き家に指定されるという話ではないのですが、早期に発見できればそれだけ駆除できる可能性も高くなりますので、なるべく早めに業者に点検を依頼するべきだと思います。
シロアリの害が特に発生しやすいのは、くぼ地や水田を埋め立てた土地に建築した家です。
湿度が高く、自然換気の不十分な住宅の床下はシロアリの成育に適しており、築年数がある程度経過している土台の柱は軟らかくなっているので、侵食されているケースが多いのです。
床下全体をコンクリートで覆うベタ基礎施工をしていたとしても、湿度が上がるまで時間がかかるだけで、高くなった湿度を下げる効果はないので気を付けなくてはなりません。
また、防蟻処理の保証期間は大抵が5年程度であることも憶えておきましょう。
人体への影響を配慮して強力な薬剤は大量に使うことができないので、5年以上を保証できる防蟻処理はあまりないのが実状なのです。一度防蟻処理をしたからといって放置せず、5年を目安にして点検するべきでしょう。
ちなみに、防蟻処理の会社の選ぴ方としては、無料点検のチェーン店よりも小さな会社で点検費用が明確な会社(5000～8000円程度)の方が比較的親切と言われています。
保証の有無や、調べた床面積に対する価格を聞いた方が安くなることが多いので、点検費が無料の会社、有料の会社の両方を含む数社へ見積り依頼をしてみてはいかがでしょうか。
維持管理の手続き
上手に業者を利用することこそ、賢い管理の第一歩です。
ここでは、維持管理や売買の仲介を行う業者の種類と特徴を紹介します。売買で必要な書類の準備や、相続でどのような手続きが必要かを教えてくれる人たちですので、困ったときは相談してみましょう。
シルバー人材センター
空き家の管理と聞くと民間企業を最初に思い浮かべる方もいると思いますが、より身近で信頼できるのは、高齢者を派遣するシルバー人材センターです。行政の関与もあり、比較的安価で日常的な業務を依頼できる点が強みです。
除草や大規模なハウスクリーニングなど、体力が必要な業務に関しては、年齢のせいもあって不得手な人もいますが、点検のような簡単な管理や襖の張替えなどの技術的な作業であれば、十分でしょう。
植木屋
庭の維持管理で頼ることになる業者です。職人さんという感じの人が多いのですが、高額な作業費を請求する業者も少なくないようです。というのも、庭木の手入れが定期的に必要な裕福な層を相手に仕事をしているので、作業費は高額になることが多いのです。
見積りを取る時は、作業内容と価格の取決めを明確にすることが大切です。これも離れた数社の見積りによって、半額程度になることもあります。
空き家管理業者・巡回業者
「空き家管理の専門家」というと聞こえがいいのですが、実態としては近年手探りで始めた業者が大部分です。何でも屋、運送業者、不動産業者、建築業者などが始めています。大まかに、管理で利益を出そうとしている業者と、管理から修繕、売却に移行したときに利益を出そうとしている業者に分けられます。
参入している業者が多様である分、料金も月に1000円～1万円と大きく異なります。役立つ業者を見分けるポイントとしては、電話などで空き家管理の目的を熟知している業者かどうかを探ってみてから依頼することです。
不動産業者
続いて、売買、賃貸契約の成立に欠かせない不動産業者について紹介します。
業者の種類は、賃貸の仲介(紹介や契約書作成など)を主としている業者、売買の仲介を主としている業者、買取りを主としている業者の3つに分類できます。
仲介料は国土交通省によって上限が決められているので基本的に同じですが、売主側にたって良い条件で売ったり貸したりする業者(担当者)もあれば、成約のために売却価格の値引き等を積極的に迫る業者もあります。
不動産仲介会社の営業マンで危ないのは、仕事ができすぎる営業マンです。仕事ができるなら問題ないじゃないかと思われるかもしれませんが、その行動が必ずしもあなたの利益につながるとは限りません。
トラブルを回避するためには、3社程度に売却査定を依頼し、住宅の資産価値をきちんと把握した上で、売却時に操めないように価格の下限などの打ち合わせをして、依頼先を決めるといいでしょう。
空き家相談窓口
空き家に関する悩みがあったら、まずは空き家相談窓口に行ってみると、今後の対応についてアドバイスをくれるはずです。多くの都道府県、市町村に相談窓口が開設されており、無料で空き家の相談をすることができます。
答えてくれる内容は、地域全体の状況や、利活用の種類全般がメインです。売却計画や賃貸の方法など、具体的な対策は不動産業者や税理士など専門知識を持っている人たちに頼ったほ、つがいいと思いますが、前知識が不足して不安だという方は相談してみるのもいいと思います。
参考記事
たった1分程の入力で、最大6社から無料で査定を受けることが可能。
1社のみに査定を依頼して売却を進めることがありますが、不動産会社によって査定額はまちまち。300万円～500万円、それ以上違うことも普通。複数社の査定を行うことは必須です。
